低利率時 借貸要細心

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在○三年當香港仍在討論房地產信託基金(REIT)上市細則時,置富產業信託已率先到新加坡以REIT形式掛牌。時至今日,旗下物業數目增至十四個,並作港星雙邊上市。推動上述工作的不是別人,而是公司主席趙國雄的女兒趙宇。

她表示,今年公司將投資逾億,循四大方向尋找擴充的機會,及提升旗下商場等資產質素。

雖也在星洲上市,但置富房託目前的物業組合俱在本港,絕大部分樓面為商場,其餘為街市和少數為停車場物業。該房託的管理人置富產業信託執行董事兼副行政總裁趙宇表示,今年公司訂下的四大方向中,首兩項為內生增長和資產管理增長,這兩項都較受整體零售市況影響。前者旨在改善租用率和物業收入淨額,以維持REIT穩定派息的宗旨;而後者則會考慮零售潮流,透過商場裝修、租戶重組,去引入付租能力更高的租戶。

萊坊測計師行的數據顯示,本港零售市道持續改善,截至去年十二月底止零售銷售值連升十六個月,但商舖租金在近月則稍為回落。趙宇稱,置富過去七年租金都維持正增長,其中○九年雖受金融海嘯影響,但旗下商場的加租幅度都有5%,不少歸功於裝修等資產提升。今年公司會投資1億元為第一城中心商場進行裝修,預計回報率為15至20%。

她續稱,四大方向之三為收購增長。受新加坡監管條例影響,置富最高的資產負債比率為35%(本港為45%),但若借貸再加上手頭現金,公司最高可有35億元在市場尋找收購機會。而由於目前低息,她傾向以較多的借貸去買物業,同系長實的商場或會是首選,而地點則不限本港或境外。

至於最後一項為資本管理。不少REIT在上市之初都喜用財技以維持高派息,其中一項是使用利率掉期協議,來減低上市初期的利息支出。置富是少數沒有運用利率掉期的REIT。趙宇稱,公司不少債務和融資都為商場的發展,○九年公司做完一次供股後,目前手頭現金約有5億元。除非有重大收購,否則公司至一三年前都沒有再集資的需要。