地下二胎房貸

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現金卡近四年總放款餘額萎縮77%,讓「地下金融業者」趁勢竄升、年增近800家。銀行主管提醒,地下錢莊以月息、日息計算,借款人很容易因利滾利而債台高築。

地下錢莊的融資方式也分有擔保和無擔保,但換算成年利率都相當驚人。其中,無擔保品的名片貸款、整合負債利率日息甚至達3%,若換算成年利率為百分之1,095%。

不動產市場轉熱,地下錢莊也瞄準房地產,以兩天內便可撥款為訴求,與銀行業競食「二胎房貸」商機。據了解,地下錢莊的二胎房貸放款多以月息2%至4%計算、按月收取利息;若改為「年利率」,利息介於24%至48%。

銀行公會指出,不少民眾都有收到地下錢莊簡訊的經驗,業者主要訴求便是借款快速、簡便、利率好談;根據銀行公會信用卡委員會與警政單位非正式調查,台灣地下金融業者平均每年增加800多家。地下錢莊的行銷手法,也從過去的報紙廣告、傳單,轉型為手機、網路行銷等,甚至標榜半小時便能徵審放款額度。

銀行主管指出,地下錢莊猖獗和現金卡式微有關,國內現金卡全盛時期的動用卡數逾350萬張,但金管會統計,今年9月現金卡發卡量僅剩94.3萬張,放款餘額更從最高峰的3,000多億元跌落至701.9億元。

銀行現在辦理小額信除了比利率、額度,更比「速度」。銀行強調,消費者申請小額信貸或汽車貸款時,如果備妥相關文件,最快「當天」就可以撥款。

銀行主管發現,不少借款人與地下錢莊往來,是因為地下錢莊能「救急」、「當天便可撥款」;但民眾只要備妥貸款相關文件,向銀行申貸一樣能當天撥款。

銀行主管強調,備妥文件是指身分證影本、勞工保險卡影本或勞保卡證號及薪資證明等;若貸款人申請項目為汽車貸款,則要提供牌照登記書或行照影本。

二胎房貸降息 有利資金週轉

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不動產景氣回溫,銀行紛紛調降房貸利率,連風險較高的二順位房貸(俗稱二胎房貸)利率也下殺至4.5%,成為民眾展業、店面整修時可運用的籌資管道。

二胎房貸的核貸額度通常介於50萬元至100萬元,貸款年限則為七年,若要提高額度,銀行建議貸款人要同意銀行對房屋鑑價,通常在評估房屋價值後,會扣除第一順位抵押權金額與增值稅,再試算出二胎貸款金額,多數銀行以不超過200萬元為限。

台新銀行指出,貸款人申請二胎房貸多用於生意、資金週轉,金額大部分在數十萬元。屋主申貸時首先應看第一順位房貸是否還有增貸空間,若額度已滿(通常為房價七成到九成,視區位而定),再考慮利用銀行二順位房貸來取得資金。

二順位房貸利率從4.5%至14%都有,利率與貸款人的職業類別、收入、信用紀錄相關,只要貸款人條件好,且沒有信用不良、遲繳卡費等紀錄,就有可能申請到4.5%的利率。

二順位房貸利率較第一順位房貸利率的2%到4%高,但相較無擔保信用貸款、信用卡或現金卡借款動輒10%到20%的高利率,利息低很多。以免估價的二胎房貸為例,申貸人備妥身分證、建物土地所有權狀影本與房貸近半年繳息紀錄,通常兩個工作天便可得到審核結果。

今年以來薪資負成長幅度創歷年新高,房價卻不斷上揚,行政院經濟建設委員會主委蔡勳雄說,可設計二胎房貸機制,讓政府補足頭期款不足部分,讓年輕人有頭期款可買房。

不過,蔡勳雄強調,這個構想只是「理論上的想法」,目前政府部門尚無討論,「要看真正社會壓力到多大再說」。

這是否表示,台灣將考慮仿效美國「房地美」、「房利美」,成立政府二胎房貸機構或機制?蔡勳雄表示,理論上可以這樣做,其他國家也有這樣做,但目前政府部門尚無討論。

根據主計處公布的最新數據,今年1至8月受僱員工平均薪資負成長6.79%,減幅創歷年同期最大,平均薪資也跌回民國89年水準。薪資負成長,都會區房價卻節節高升,許多民眾大嘆一輩子買不起房子。

蔡勳雄接受中央社專訪時表示,為協助大眾買房,政府可從利息補貼及補足頭期款兩大層面著手,目前尚未考慮重新啟動優惠房貸,但當房價越來越高,重啟政府優惠房貸是「遲早要面對的問題」。

不過,他也強調,未來評估是否重啟政府優惠房貸,不只要考量民眾的需求面,也必須考量供給面是否會有泡沫化的問題。

蔡勳雄說,他的學生向他反應,政府優惠房貸提供250萬元的低利貸款,但真正的問題卻是連頭期款都付不起。

針對年輕人付不起頭期款,蔡勳雄表示,第一胎房貸可由商業銀行來做,例如買屋需要1000萬元,600萬元向銀行貸款,還需400萬元頭期款,民眾可能只有250萬元至 300萬元,剩餘的頭期款,政府可以用社會保險來做二胎房貸保證。

蔡勳雄表示,當前因金融海嘯,薪資陷入負成長困境,但一個房貸長達20年,長期來看,若經濟復甦,薪資成長率應會與經濟成長率相符,屆時薪資成長部分,就可優先償還二胎房貸。

蔡勳雄說,無論優惠房貸或二胎房貸機制,都必須從總體面評估,台北都會區目前房價漲得離譜,但其他地方並非如此,造成如此不正常的原因,可能是投資、爛頭寸太多,政府也需評估補貼政策是否會引發房市泡沫。