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在資金氾濫、低息環境持續、通脹升溫、負利率出現及樓宇供應短缺（特別是因為受到額外印花稅影響，去年11月後購買物業的投資者傾向持貨兩年以上，二手市場上的放盤量更形見少賣少）的情况下，今年樓價前景依然看俏。不少樓市評論員估計今年樓價升幅為15%至20%，進取的甚至估計今明兩年升40%。個人不敢那麼樂觀，因為不少新的利淡因素已經明顯或悄悄地湧現。

種種經濟數據顯示，美國經濟開始走上復蘇之路，擺脫金融海嘯以來經濟深陷困境之局。美股在去年第四季開始一直上升，道指近期已突破1.2萬點。埃及局勢動盪及中東、北非多國政局不穩，令美元成為避險貨幣，美匯一枝獨秀。美國在實體經濟、股市及匯市三者都表現出色。鑑此，美國大有可能在今年6月完成第二輪量化寬鬆後就不再推出新的，並在年底開始加息。

過去兩年經濟表現出色的新興經濟體從去年第三季開始遇上麻煩，它們普遍受困於通脹上升及資產泡沫，這種困局近期愈來愈嚴峻。形成今日的局面，正是美國推行量化寬鬆造成熱錢氾濫的結果，新興經濟體如今已甘盡苦來。

為了應付量化寬鬆的後遺症，中國從去年底已開始推行貨幣從緊、壓通脹保民生及繼續調控樓價防止資產泡沫的各種措施，這些措施的推行力度正不斷加強：由去年初迄今，人行已上調存款準備金8次之多，為歷年罕見，足見中央收縮銀根的決心；去年10月起，人行啟動加息，今年2月8日人行宣布由2月9日起上調存款及借貸款利率，這是內地4個月內第三度加息，市場普遍預期今年最低限度將再加息3次；內地透過一系列措施遏抑樓價過快上升，新近出台的「京15條」進一步加大限購令的力度，顯示中央對調控樓市的決心。在加息及收緊按揭借貸等連串措施下，近日內地多個城市已醞釀購房撻訂潮。

遏抑通脹、穩定物價和樓價是內地今年的頭等大事。為達到這些目標，緊縮政策肯定陸續有來，對投資市場來說，這意味著國內由增長帶動的上升浪潮將會顯著放緩，並對內地股市樓市有負面影響。牽連之下，港股及本港樓市亦勢難倖免。

眾所周知，本港二三成住宅單位近年都被外來資金所購，內地資金更是此中表表者，接近四成的豪宅為內地客所奪，他們似乎有用不完的資金，不少人憧憬內地資金繼續入市並推高本港樓價。一片看好聲中，我得提醒大家，面對國內日益嚴重的緊縮政策及國內生意或資產在在需財，內地客的在港資產（主要為物業和股票）被拋售套現然後回流國內的風險愈來愈高。

隔代貧窮問題備受關注，政府推出一籃子扶助清貧學生措施，包括投放1.1億元，聘請師訓大學生入校為草根小學生補習；又為涵蓋幼稚園至大學的學生資助計劃，每年增撥4.88億元，讓近10萬人獲發更多資助。

有為學童補習的志願團體認為，計劃關鍵是要聘得有質素導師；而教育界則批評，當局對教育仍欠長遠投資。

當局同時為政府獎學金注資2.5億元，令公帑資助副學士生，亦與八大院校及自資課程的學生一樣受惠。

財政預算案建議，預留1.1億元在小學推行3年補習試驗計劃，由提供教育學士及學位教師教育文憑（PGDE）的院校招聘準教師，每周兩次、每次兩至三小時，到訪有較多學生領全額書簿津貼和綜援的小學，為成績較差的學生小組補習，預料數以萬計學生受惠。

院校扣除行政費後，導師可獲每小時225至250元津貼；現時全港有4,000名師訓學生合資格，但若招聘反應不理想，會擴至招聘其他大學生。

有眾多基層學生的鮮魚行學校，校長梁紀昌讚揚計劃有好大幫助；原來該校上學期起已獲志願組織「天使童恆」幫助，安排大學生到校為約30名初小生補習，結果令有留班危機的學生追上進度；下月起逢周六加開2小時英文班。

「天使童恆」由專業人士組成，創辦人彭佩珊稱，去年透過醫學會籌得10多萬元，為每名任導師的大學生，提供每小時100元津貼。

她指關鍵是留住有質素的導師：「我們設有英文面試，揀選有自信、願意長期投放心力的大學生做導師，又安排零分小子呂宇俊等，分享生命影響生命的理念，鼓勵導師勿中途退出。」該會又招募了100名導師輪班，減輕人均工作量。

但她坦言，不少社區中心和教會，都因為擔心導師未能處理學生的情緒問題，拒絕安排學童接受補習；故該會除將師生比例設定於1:2，又安排在職義工每周到場支援導師。

預算案亦為學生資助放水，下學年起調高入息上限，令約19萬名幼稚園至大專院校學生，獲全額資助，較現時多7.5萬人，佔整體獲資助學生人數5成。

政府同時調整資助級別，讓2.2萬名就讀公帑資助及自資院校的學生，獲更多資助；領取「學習開支助學金」的專上學生，都可每年額外獲發最多1,000元。當局希望增加助學金，有助減少大專生借貸讀書的壓力。教協會長馮偉華指，預算案對清貧學童提供了援助，但仍感到失望：「政府對教育欠長遠投資！應推行15年免費教育，及為自資副學士學生，提供每人每年2萬元按額資助，有助減少大專生借貸讀書的壓力。」

協助青年創業，政策的理性和精神，應該是激發社會的「創業家才能」（Entrepreneurship），為社會及經濟發展注入源源活力。據悉，在即將公布的新一年度財政預算案中，政府要求金管局就微型貸款計劃（Micro-loan）作可行性研究。按照計劃構想，創業青年可向銀行借貸，銀行負責審批，政府則作擔保人。

「創業家才能」推動社會及經濟發展，奧地利學派經濟學家——從米塞斯（Mises）到科茲納（Kirzner）都有不少精闢論述。企業家在不確定的環境下，利用「警覺性」（Alertness）及只可意會不可言傳的「默示知識」（Tacit Knowledge），發現「利潤」的過程，不僅帶來創新，所生產符合市場新生需求的商品，既滿足消費者的效用，也推動經濟增長。

青年人創業成功率極低

蓋茨19歲創立微軟、喬布斯20歲成立蘋果公司，近年YouTube、Google及Facebook成為企業巨人等青年創業傳奇，色彩繽紛，惹來無數艷羡目光，而創業教育在歐美國家流行，這股趨勢近年益發顯著，在信息社會的急促發展步伐中，青年創業成為了就業結構多元化、激發社會創新的一種政策考慮；政府透過放鬆借貸融資渠道，為青年解決初始資本的投入問題，鼓勵他們創業。

然而青年人創業成功率極低，是必須承認的殘酷現實。不少實證研究指出，青年創業失敗，最關鍵的原因，往往是缺乏相應的專業技術和創業質素，以致「虎頭蛇尾」，最終失敗並欠下一身債務收場。國際發展研究中心（International Development Research Centre）早於2000年夏天便發表的一份研究（Current Youth Entrepreneurship Practice in Africa: Does It Work? 作者為N Motts）提出，良好的創業行為，是需要懂得「極小化風險」及「極小化借貸」。青年缺乏商業實戰經驗，若只放鬆融資的條件，加上再輕易獲得「追加投資」資金，卻缺乏完善的風險管理，最終只會加速新生企業的滅亡。

可以說，鼓勵青年創業，關鍵在於了解哪些資源是他們所真正稀缺、有什麼條件制約了他們的創業行為、有什麼配合措施，可強化創業者的信息掌握，使「發現利潤」的過程，能夠減輕風險，在極端不利的狀况下，更有「離場」的制度安排，而非只有「破產」一途。

創業率持續下跌 削弱港競爭活力

歐美國家的創業環境，市場相對規範，令風險的計算和駕馭比較「有迹可尋」。很明顯，對初始成立的企業來說，規範的市場和良性的競爭，是生存和發展的重要條件。非洲青年創業，往往因市場秩序混亂，競爭手段越軌，最終令初生企業很快夭折。歐美國家近年深化創業教育，從在中學及大學成立創業課程，建立社會堅實的創業文化，到金融市場林林總總的創業基金，以及透過金融保險與工具，去吸收創業的風險，減輕「離場」對創業者的傷害性，都有一套相對完整的政策思維和配套措施。

約7年前，黃紹倫教授曾向筆者論及，香港人口老化、家長對「在呵護中」成長子女的就業期望，多著眼於培育他們取得穩定性的專業技能，不鼓勵創業，這種社會變遷不利香港激發出創業家精神。香港創業率近十年持續下跌，削弱香港的競爭活力。但鼓勵青年創業，若著眼放鬆融資渠道，而沒有全盤的政策思維及配套，最終只能製造更多破產創業青年。

騷亂好像野火，去年希臘和葡萄牙因經濟緊縮政策而示威連連，今年初爆發點蔓延至北非，這都是金融海嘯和量化寬鬆政策的後遺症。窮國人民買不起食物，唯有走上街頭抗爭，預料下一個波及地區，將燒到中東這片石油儲地。地緣動盪導致國際油價及金價大幅回升，連鎖效應不容低估，對全球經濟復甦的步伐，隨時激起破壞性一擊。

埃及城門失火，美國的中東盟友莫不人人自危，骨牌效應或推向其他中東產油國。現時看似言之尚早，牽連程度卻可大可小：小者，通脹升溫；大者，政局動盪，經濟重新陷入衰退。各國（除美國和日本外）已視通脹為頭號大敵，油價和糧價分別操縱着富國和窮國的命運，富人為資金貶值而擔憂，窮人為溫飽朝不保夕惶然。熱錢四出奔竄，追逐短期厚利，在商品與股市之間流轉，今年初資金逐美股棄油金，但轉瞬油金又成避險天堂，仍是體虛的經濟又遇上冷鋒。

埃及是產油國，亦居於運油地理樞紐，鄰近的利比亞和阿爾及利亞同樣是產油國和極權國家，由突尼斯政府倒台引發的動亂正不斷擴大，國際油價自然首當其衝。不過，漲價的核心還是糧價，早前油金價格顯著回落之時，棉價卻繼續創下新高，顯見農產品在需求熾盛加上熱錢推波助瀾之下，將令政府難以安枕，高壓政權也受到威脅。

因糧食價格狂飆而引發的騷亂，○八年時已在多地上演，今年可能重蹈覆轍，第三世界國家執政者看到突尼斯和埃及人民怒火一發不可收拾，怎不擔心人民「發窮惡」？中國管制食品價格的措施他們學不來，也非長遠之策，故紛紛從外國增購儲糧，希望應付動亂平息民憤，可是各國囤積糧食的惡果，正刺激糧價進一步上揚，危機隨時擴大。

全球產糧國均以解決本身需求為先，然後才供應出口，所以出口量往往只是總糧食產量之約一成，假如出現因天氣問題而歉收，將使糧食價格大幅波動。即使像中國般連年豐收，但基於需求大幅上升，糧價長期仍是上漲的勢頭，菜價飆升有機會帶動中國一月份通脹達到百分之六的高位，加息壓力不言而喻。

政府以加息來對抗通脹，令企業的借貸成本上升，對經濟復甦難免拖後腿，中國、印度、巴西連番加息依然未見收效，相反美國今年仍是加息無望。「貨幣戰爭」未平息，「糧食戰爭」和「石油戰爭」又陰魂不散，全球添亂自不待言。美國作為全球最大糧倉，相信不太介意糧價高企，可是一旦面臨失去對中東盟友的支配權，將會不惜再興波作浪。

二○一一年伊始，已見多事之秋徵兆，孟加拉股民暴動抗議股市暴跌，加上英國大學生早前上街抗議學費狂漲。示威騷亂好像傳染病，一切都是通脹作怪，經濟凋敝及失業率高企激起民意沸騰，糧價上漲點燃了藥引，讓不滿情緒頃刻爆發。歐豬債務危機炸彈未拆，英國又滯脹在即，美國利用量化寬鬆令金融危機苟延殘喘，北非危機更增添全球經濟發展不明朗因素。

樓市調控的「終極武器」——房產稅市傳即將落地之際，中央再出辣招調控樓市。國務院昨日公布，為了鞏固及擴大調控成果，推出八項新措施，其中除包括再度調高二套房首付比例至不低於60%，以及貸款利率不低於基準利率的1.1倍外，更首次要求各地方政府根據當地的經濟、人均收入及支付能力等因素，合理確定當地年度新建住房價格控制目標，並須於第一季度內向社會公布。

自二○一○年中以來，中央對調控樓市可謂「出盡法寶」，國務院於去年四月已推出一系列被稱為「史上最嚴的調控措施」，為中央壓抑樓價揭開序幕。

國務院總理溫家寶昨日主持國務院常務會議，他於會上指出房價上漲過快的勢頭已得到初步壓制，但為了鞏固及擴大調控成果，國務院將會再進一步調控樓市。

國務院將落實地方政府責任，並首次要求各地要確定價格控制目標，並於第一季度內向社會公布，以及對個人購買住房不足五年轉手交易，須統一按銷售收入全額徵稅。

另外，二套房房貸首付比例亦再次被調高，由原來的50%調升至不得低於60%，而貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

中央再次出招，成為第三次房地產調控政策，中國房地產學會副會長陳國強接受內地傳媒訪問時指，是次調控政策主要是將二套房的首付比例上調到六成，進一步提高投資性購房的門檻，實際上主要是抑制投資性需求，亦對商業銀行提出更高要求。

不過，雨潤地華集團副總裁陸劍卻認為，此番政策出台，對樓市發展不會構成威脅。陸劍於微博中指「增加二套房貸首付比例不是甚麼大問題。」新政並沒有達到抑制改善性需求和投資的目的，反而打擊了剛性需求。

金利豐證券研究部董事黃德几指出，近半年以來內地樓市調控從未停下來，政策風險持續存在，加上近期內地銀行拆息抽緊，買家更難成功獲得借貸，相信可壓抑內地樓市炒風。海通證券香港投資諮詢部副總裁郭家耀指，新調控措施對市場氣氛多少會有打擊，不過實質影響需要再觀察，事實上有部分買家資金充裕，往往毋須借貸便可一次性支付全數房價。

瑞信房地產分析員杜勁松則指，要求各地要確定價格控制目標，及向社會公布的一項比較負面，並將影響一些高端項目的定價，但其他措施相對未有大的影響。

另瑞銀日前發表報告指，今年將會是調控之年，政策及信貸仍是二○一一年的主要議題，相信會有更多城市推出限購令，惟認為房產稅對抑制投資意欲成效不大。