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不動產景氣持續看好，銀行競爭房貸市場，連風險較高的二順位房貸（俗稱二胎房貸）也加入戰局，利率下殺至4.5%起，成為景氣回春後，民眾展業、店面整修時可運用的籌資管道。

二胎房貸的核貸額度，通常界於50萬元至100萬元間，貸款年限通常為七年，若要提高額度，銀行建議貸款人要同意銀行對房屋鑑價，通常在評估房屋價值後，會扣除第一順位抵押權金額與增值稅後，試算出二胎貸款金額，多數銀行以不超過200萬元為限。

台新銀行指出，貸款人申請二胎房貸，多用於生意、資金周轉上，金額多在數十萬元間。與其開口跟親朋好友調頭寸、欠人情或找民間融資公司，還不如審視手頭上的不動產。首先，應看第一順位的房貸，是否還有增貸空間，若額度已經滿了（通常為房價七成到九成，視區位而定），才考慮利用銀行的二順位房貸來取得資金。

台新銀行表示，二順位房貸的年利率，從4.5%至14%都有。利率差距這麼大，與貸款人的職業類別、收入、信用紀錄等息息相關，條件愈好，才有可能申請到4.5%的年利率條件。

雖然二順位房貸較第一順位的房貸利率2%到4%水準高，相較於無擔保的信用貸款、信用卡或現金卡借款，動輒10%到20%的高利率，利息負擔明顯輕鬆許多。

多數銀行承辦相關業務，已有一套制式化的流程，以免估價的二胎房貸為例，通常備妥身份證、建物土地所有權狀影本與房貸近半年繳息紀錄等資料，通常兩個工作天內，就可告知審核結果，接下來就可撥款。

所謂「二胎房貸」，就是名下的不動產，已經設定第1順位的抵押貸款，也就是在購屋時申辦的房屋貸款，而且尚未還清，但因為又有資金週轉需求，就以這個不動產再向銀行申辦「二胎房貸」，設定為第2順位抵押，並且由銀行核定放貸額度。

國泰世華銀行表示，要申請「二胎房貸」的先決條件，首先必須是名下有房子，而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等，至於第1順位房貸的額度多寡，也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。

舉例來說，價值500萬元的房子，第1順位的一般房貸部分，銀行願意核貸的額度約為8成（400萬元）左右，但是通常進行500萬元的設定，所以當申請「二胎房貸」時，由於是在不用重新鑑價的狀況下，銀行通常會針對原本設定的500萬元額度，給予15%至20%的「二胎房貸」額度，也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

但是，如果當初民眾是申辦所謂的「100%房貸」，通常額度中的8成為一般房貸、另2成為信用貸款，這樣的個案要申請「二胎房貸」時，由於第1順位貸款已將房屋的設定佔滿，銀行基於風險的考量，除了必須壓低放貸的額度，有時根本就不予核貸。

銀行「二胎房貸」的小提醒：

雖然部分強打「二胎房貸」的銀行，大多數強調「不必重新鑑價」，但如果貸款人原本的房屋貸款，本金已經還了一大部份，這時又有資金周轉需求，其實不必藉助「二胎房貸」，只要向銀行申請重新鑑價，就可適用一般指數型房貸的較低利率，再把已償還的房貸金額貸出來使用。

如果在申辦一般房貸的同時，也申請「理財型房貸」（或稱為「回復型」、「循環型」房貸），就具有這樣的彈性動用功能，可以把已經償還的本金，做為臨時動用的調度額度，不必申辦「二胎房貸」，更能降低周轉資金的利息負擔。

如果房屋是近6個月內已申請核准過130萬的增貸、能增貸的空間已減少；即使有多餘的空間可增貸，銀行也可能因為近期增貸之緣故要求借款人提供連帶保證人以降低風險。

二胎房屋貸款比照信用貸款方式審核，一樣會針對借款人近期增貸之資金用途、本次增貸用途與收入負債等狀況評估；

加上二胎房貸的利率最低從7.5%起計算、相對較一般房貸高，雖某些銀行強調最高可貸金額可達150萬，卻也需要審核所有條件與資格；

建議申請前多比較幾家銀行的條件與過件率後再決定。

政府末代優惠二胎貸款，民眾紛紛搶著申貸，使得7月購屋二胎房貸餘額，因此攀上4.81兆元，創下歷史新高紀錄！中央銀行今(26)日下午公佈7月消費者二胎貸款及建築二胎貸款餘額，其中消費者二胎貸款餘額為6.692兆元，是自今(98)年3月以來連續4個月增加，建築二胎貸款餘額則為9,748億元。

所謂消費者二胎貸款，包括購置住宅二胎貸款、房屋修繕二胎貸款、汽車二胎貸款、機關團體職工福利二胎貸款、其他個人消費性二胎貸款，以及信用卡循環信用餘額等，可視為消費市場的景氣指標。

根據央行數據顯示，今年7月，購屋性二胎貸款餘額為4.813兆元，和6月相比，大幅增加了419億元，而「政府優惠二胎房貸額度將盡，民眾爭先恐後搶額度」，就是推升本月房貸餘額的主要原因。

有別於購屋二胎貸款的盛況，其餘消費者二胎貸款全部出現衰退。其中，又以汽車二胎貸款災情最為嚴重，自95年2月以來，汽車二胎貸款連續3年半呈現衰退，目前餘額已墜至559億元，創下2001年11月來的7年半新低，車市何時才能重見天日，迄今仍是未知數。

被視為建商推案指標的建築二胎貸款，不僅「連續5個月出現衰退」，餘額在6月跌破兆元大關後，7月還持續向下探底，落至9,748億元低點。央行官員分析，建築二胎貸款每況愈下，可能和建案完工後，陸續分戶至房貸有關，另外今年景氣復甦態勢不明，建商態度多半觀望，新案件「青黃不接」，促使7月建築二胎貸款持續走低。

另外，受政府優惠二胎房貸額度將用盡影響，民眾搶貸積極，7月五大行庫新增二胎房貸達562.18億元，利率也下滑0.031個百分點，但政府優惠二胎貸款終止後，民眾購屋借款需求，將轉向銀行自辦房貸，房貸利率是否持平回穩，還得再觀察。

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大陸「消費金融公司」正式上路，這項新措施或許如同中國銀監會的說帖形容：是「創新的金融產品，滿足消費者不同層次的需求，提高消費者生活水準」。

不過，這種免抵押、無擔保，一小時就可取得貸款，是否會讓前幾年台灣因金融機構大量發行現金卡，最後導致消費者淪為「卡奴」的現象，未來在大陸重演，值得關注。

中國銀監會不是沒有設下防火牆。在「消費金融公司試點管理辦法」中處處可以看到銀監會設計的監管制度；例如，為避免「過度消費」，限制放款餘額不能超過月薪的五倍。

但因消金公司設計的初衷就是鼓勵「消費」，如果一個人想買東西但臨時缺錢，消金公司可在不到一小時內，不需任何抵押就放貸。

這固然有助於促進消費、擴內需，但萬一大陸民眾因一時衝動，大膽借錢消費，日後恐將面對「錢怎麼還」的問題。而且這項新的金融工具，也將考驗中國人長期以來「量入為出」的金錢觀。而正是這種相對保守的消費及理財觀念，才讓中國得以在這次席捲全球的金融海嘯中全身而退。

此外，儘管大陸在管理辦法中已特別要求消金公司，對於逾期貸款的催收要採取合法方式。但類似台灣在債務清理條例施行前，卡債族必須日日夜夜面對不肖討債公司以各種不當手段摧討欠債的問題，日後恐怕還是會在大陸出現。