「壓力測試了嗎？」這是金融海嘯以後，全球銀行業最流行的趨勢，也反映各國政府對經濟復甦的高度不確定性。這樣的風潮無可避免也延燒到台灣，金管會及央行主導啟動的房貸壓力測試，到底會不會壓垮正緩步復甦的金融美夢？
談到這問題，不妨先想想，政府為什麼要現在進行房貸壓力測試？當然，不會只是跟流行。首先，6A總裁彭淮南早就不只一次公開呼籲，打擊熱錢，亞洲央行應該聯手，而熱錢當然是全球低利的產物，所以即使經濟面還沒有支持寬鬆貨幣政策全面退場條件，彭總裁還是比中國政府先開了槍，六月意外升息半碼。
「既防禦、又宣示」的緩升步調，是多數研究機構預測央行未來最可能的利率走向，升息代表房貸利息支出增加，對房市當然不是利多，加上六月理監事會上總裁也說，選擇性信用管制是要「調控房市」，姑且不論成效如何，站在監理機關立場，至少得知道，「一旦」房價跌，銀行可以承受的程度有多少。
既然房貸壓力測試，導因房價潛在下跌的可能，那首先可以討論的，應該是房市有沒有大跌條件？這個問題或許可以從利率、供需及政府態度來探討，首先，應該已經沒有研究機構認為，全球經濟會走V型復甦了，即使不致二次衰退，要重回海嘯前的榮景，可能都還要一段不算短的時間，台灣高度仰賴出口，通膨又維持低度水準，短期利率當然沒有急升空間。
回到房市供需面，這方面多空爭論最多，到底今年上半年的房市高峰，是投資客或自住型的剛性需求支撐？但光以「嫌貨才是買貨人」的觀點，上半年民怨居首位的就是房價太高，可以想見，想買房或說換屋的人，還是不在少數，如果再考慮兩岸三通以後的商辦需求，我想多數人會認同，起碼就大台北一線地段來看，平均房價回個10-15%、應該就會吸引一些買盤進場。
再來講講各國政府的弔軌態度，鄰近的中國，房價漲的最兇也打的最兇，從數據看來，全中國70大城市房屋銷售價格年增率仍超過一成，但年增率於今年四月見高後，連三個月回落，環比則開始走跌。不動產飆高的澳洲也限制外人買房，香港及新加坡則是限縮房貸占支出比重或二胎房貸。
在亞洲央行聯手打房之際，韓國卻逆勢延長房產交易稅停徵期至2012年，且放寬首次購屋或只有一戶自住宅者的二胎房貸限制，有意刺激落至一年新低的房市。
回到國內，「調控房市」後、結果會怎樣？首先就政治面考量，年底五都選舉前，如果執政團隊對民怨首位聞風不動，如何落實「庶民經濟」口號？但在出口持續復甦力道還有疑慮下，政院難道會希望房價急跌，重演1998-2001年或SARS期間的房市空頭，讓國內經濟面臨「內憂外患」的復甦疑慮？我想，這應該不是最明智的選擇。
套句股市的話，「高檔震盪」應該會是央行主導調控下，房市比較可能的走向，如果房市不是急跌，那國銀的體質夠不夠爭氣，可以挺過壓力測試？看看半年報，或許可以安心不少。
